Forum : Explications sur taux endettement et RAV

Bonjour, J'ai effectué une demande de rachat de crédit locataire avec trésorerie auprès d'une dizaine de sociétés. Après étude des premières propositions j'ai sélectionné un courtier ayant bonne presse, et ayant une agence dans ma ville. La proposition étant, de la part du courtier, ceci: Somme restant due: 21ke. Trésorerie: 9ke. Mensualité hors assurances: 366e/mois sur 120 mois. Les informations nous concernant: Revenus net fiscal mensuel: 2512e/mois sur 12 mois. (Chaque année plus suite augmentation annuelle systématique depuis 4 ans). CDI depuis 4 ans (Poste chef projet informatique). Alloc CAF: 119 alloc fam + 510 complément libre choix (mais limitée au 3 ans du plus petit enfant). 2 enfants (2 ans et demi et 14 mois). Conjoint ayant arrêté travail pour passer une année en formation (secr. médicale). Loyer (charges comprises): 717 e/mois. En location au même endroit depuis 1998. Somme mensualités crédits payées actuellement: 760e/mois. Dans la même banque depuis 2000. Pas fiché, 1 seul retard (15j) de paiement sur 1 seul crédit et régularisé (mensualités remboursées étant même supérieures à la mensualité à rembourser). Avis Impots 2005: 1534 e. Avis Impots 2006: 1067 e (un enfant de plus) mais le courtier n'avait pas eu cette information au moment du dossier. Comptes sains (un peu de découvert sur un compte mais toujours dans la limite du découvert autorisé). Le courtier m'assure que le dossier est bon et que le besoin de trésorerie sera satisfait (trésorerie servant pour payer: impôts, taxe hab/redev, frais formation conjoint, frais prévus sur véhicules; donc pas de dilapidation en loisirs mais bien la volonté d'avoir une année blanche au niveau des frais). Or une fois les éléments transmis en banque (Sygma), la proposition faite est de: 26779 e au lieu de 30ke avec une mensualité plus petite évidement (300 e hors assurances). Le courtier m'explique que le taux endettement est trop élevé car >50% pour avoir une mensualité de 366 (qui permettrait cette trésorerie). 1) je ne comprends pas le calcul fait sur taux endettement. 2) je pensais que le RAV était plus important que le taux endettement. D'après un livre blanc de Eric CHAUVIN (Directeur de AFC (Assistance Finance Crédit), Président du Groupement National des Intermédiaires bancaires), le RAV en province est de 800 e/couple + 300 e/enfant soit pour moi de 1400 e/mois. 1400 + 717 loyer + 366 mensualité pour 30ke + 84 e/mois (impôts) = 2567 et mes revenus sont de 2512 + 119 donc > au besoin. Le courtier m'a dit que le revenu pris en compté était une moyenne et non le dernier bulletin et donc ils utilisaient un peu plus de 2400. (à quoi ça sert alors le CDI ?). 3) je suis vraiment étonné d'une telle différence entre la proposition du courtier et celle du banquier. 4) je suis étonné de la valeur proposé (26779 .. pas d'arrondi ?) et je n'ose penser que le courtier aurait bien tablé sur 30ke et se paye sur la différence (et moi j'en paye les intérêts !!). Si des professionnels pouvaient m'éclaircir sur ces questions, je les remercie d'avance. Cordialement.
Posté le 24/08/07

Bonsoir, je vais tenter de répondre point par point. Concernant vos revenus, seront pris en considération votre revenu annuel divisé par 12 (13e mois et suivants compris si existants) + allocations familiales forfaitaires pour 2 enfants. Ni l'AJE ou APJE qui se termine au 3 ans de l'enfant, ni le congé parental ne seront pris en compte. Revenus calculés : 2512 + 119 = 2631 Les charges calculées seront celles limitées a votre loyer toutes charges comprises, soit 717€ 1/ 1er constat : 717 + 300€ hors assurance (proposition du courtier) = 1017€ soit (1017/2631)*100 = 38.65% donc hors normes mais étudiable en fonction des critères de la banque. 2/ le RAV est aussi important que les autres critères comme le taux d'endettement aprés intervention, mais il est vrai qu'il vaut mieux, quitte a avoir un taux d'endettement au dessus de la norme, avoir un trés bon RAV, le contraire est moins bien apprécié. Concernant Mr CHAUVIN, nous sommes juste surpris que vous le citiez. En effet son association, GNI, ne regroupe que trés peu de courtiers, le nombre est extremement infime par rapprot aux courtiers existants. Donc l'intitulé Groupement National, nous parait un peu equivoque, mais bon.... Calcul du RAV : si on prend vos revenus calculés ici, soit 2631, et que l'on soustrait a ce montant votre loyer ainsi que la mensualité la plus forte proposée par le courtier, on obtient : 1548. Vous êtes 4 personnes à charges, ce qui siginifie qu'il vous faut, selon les conditons de la banque citée, 900 + 360 +360 = 1620 restant. Il vous manque donc : 72 euros. Un lire blanc ou vert n'est qu'une étude, une proposition d'un marché, cependant, cela n'a aucun intèrêt pour un client actuel, et on ne peut retenir que les conditions des etablissements qui étudieront votre demande, le reste n'a aucune valeur. 3/ Le courtier donne une tarification trés objective en fonction des critères de la banque, traditionnellement on retrouve les memes conditions de tarif imposées par la banque finale, mais si celles-ci sont différentes, cela veut simplement dire que le courtier ne sera jamais qu'un simple intermédiaire et que seul est recevable la décision finale de la banque incluant les conditions de sa decision. 4/ Valeur arrondie, nous dirons presque qu'il y a qu'avec cette banque que l'ensemble des courtiers obtient ce genre de resultat, cela tient a la methode de calcul des frais du courtier. Les autres banques, vous demande un montant arrondie auquel on déduira vos dettes mais aussi les frais dont par exemple 5% de mandat, le reste revenant au client. Pour la banque citée c'est différent, elle vous demande votre besoin précis et rajoute a ce besoin le montant de 5% de votre besoin, ce qui donne toujours un nombre non arrondie (exemple : j'ai besoin de 40558€ de crédits + 5000 de tréso, le montant final sera (40558+5000)+((40558+5000)*5%) soit 47835.90€. Pour d'autres banques, on aurait eu : 48000€ - (48000*5%) =45600€ soit dans notre exemple : 5042€ de tresorerie. Bonne soirée
Posté le 26/08/07

Bonsoir, Tout d'abord merci pour cette réponse complète et très instructive. Donc si je comprends bien, le RAV est calculé différement selon les banques et là pas de bol il y a calcul de (900+360+360=1620) au lieu de (800+300+300=1400). Donc j'aurais pu avoir mon besoin de trésorerie de satisfait selon la banque auquel le courtier propose le dossier. Ce qui m'étonne est que le courtier devrait, à mon sens, compléter le crible des logiciels et des matrices de calcul par une analyse humaine du dossier, hors on ne prend que le pire de la situation (moyenne des salaires et non salaire courant alors que c'est un CDI, ne pas tenir compte de l'évolution dans le temps de la situation professionnelle, ignorer les revenus annexes qui durent au moins 2 ans (par ex. APJE) hors ces éléments sont structurellement important dans l'évolution long terme de la situation du demandeur. De plus une trésorerie importante, couplée avec l'analyse des relevés de comptes montrant que le demandeur n'est pas dispensier à tort, permet d'anticiper les frais futurs et donc d'éviter de reprendre des crédits et donc au final d'être plus a risque pour la banque préteuse ... m'enfin il est vrai que même si je suis déçu de l'offre finale faite, je ne pourrais pas changer grand chose a cela, nous ne sommes que peu de choses... Encore merci de toutes vos explications et il ne me reste plus qu'a négocier le % du mandat du courtier .... Cordialement.
Posté le 26/08/07

Bonjour, Le mode de calcul ne différe pas d'une banque a une autre, mais il est vrai que certains prennent tels types de revenus et pas d'autres, ou que certains estiment a tant par couple et tant par enfant.... Concernant, le fait de prendre le pire comme situation, cela parait logique, la banque vous prete de l'argent elle prend donc le risque que vous ne la remboursiez pas. Les diverses institutions bancaires ainsi que les banques elles memes doivent veiller a la solvabilité juridiquement perenne des personnes a qui les crédits sont octroyés. Tout ce qui est de l'ordre de l'avenir n'est pas maitrisable, tout ce qui est de l'ordre du précaire n'est pas envisageable pour le calcul d'une situation moyenne sur la durée de l'emprunt. Biensur, vous pourrez toujours opposer qu'un CDI, selon la conjoncture actuelle, devient aussi fragile que d'autres contrats, mais il n'en reste pas moins que c'est le seul a disposer d'une protection juridique, c'est un contrat écrit a durée indeterminée.. Bonne journée
Posté le 27/08/07

Texte original sur Explications sur taux endettement et RAV